マイナス金利政策解除！住宅ローンへの影響は？住宅の買い時はいつ？

民間の金融機関が日銀に預けている預金金利をマイナスにする「マイナス金利政策」。

2016年1月に経済活性化とデフレ脱却を目指し導入されたマイナス金利政策ですが、2024年3月19日、日本銀行はマイナス金利政策の解除を決定しました。

マイナス金利政策の解除が住宅ローンへどのような影響を及ぼすのか気になるという方も多いのではないでしょうか？
そこで今回は「マイナス金利の解除による住宅ローンへの影響」をテーマに、金利の仕組みやマイナス金利の解除による住宅ローンへの影響、その注意点についてご紹介します。

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金利について知ろう

そもそも金利の仕組みとは？

金利とは、どのように決定するのでしょうか？その仕組みを見ていきましょう。

金利の種類

このように、金利の種類には大きく固定・変動の２種類があります。

金利を決める要素：プライムレート

次にプライムレートの概念についてご紹介します。

プライムレートとは、銀行が企業に貸し出す際の最も優遇された貸出金利のことです。
1年以内の短期貸出金利を「短期プライムレート」、1年以上のものを「長期プライムレート」と呼びます。

短期プライムレートは短期金融市場の取引を参考に各金融機関が独自に決定します。
一方長期プライムレートは債券市場の影響を受けやすく、短期プライムレートに比べて金利の変動幅が激しいとされています。

金利を決定する仕組み

ここからは、金利を決定する仕組みをご紹介します。支払額である「適用金利」の決定には「店頭金利」「優遇金利」が関わってきます。

■店頭金利　・・・定価
短期プライムレートをもとに、金融機関が自由に決める金利のこと。

■優遇金利　・・・割引率
適用金利を決める際に金融機関が優遇する金利のことで、いわゆる割引率のこと。
内容は金融機関によって異なり、返済実行から完済まで優遇金利が変動しません。

■適用金利　・・・実際の支払額
お客様が適用になる金利のこと。
店頭金利から優遇金利が差し引かれ、金利が決まります。

例えば・・・
店頭金利が2.475％・優遇金利2％の場合、適用金利は0.475％となります。

マイナス金利政策の解除による影響とは？

変動ローンの金利が上昇する？

「マイナス金利政策が解除されたら変動金利が上昇するのでは？」と不安に思う方もいるかもしれません。

ですがここで重要なのが、固定金利が長期プライムレートを基準に決められるのに対し、変動金利（店頭金利）は「短期プライムレート」を基準に決定されるという点です。

短期プライムレート（短プラ）は2009年1月以降、2010年に誘導目標を「0.1%前後」から「0.0%~0.1%」に変更したときも、2016年に日銀が▲0.1%のマイナス金利を導入したときも、1.475%から下がることはありませんでした。
本来短プラは企業向けの貸出に使われる基準のため、「金融機関の利益を確保する」という観点で、政策金利が一定水準以下になっても短プラを下げる余地がなかったことが理由だと考えられます。

したがって、金融機関はマイナス金利の解除を受けても即座に短プラを引き上げるとは考えづらく、店頭金利（＝変動ローン）への影響も少ないということが考えられます。

今の住宅ローンのポイント

これまでの内容を踏まえて住宅ローンの現状についてまとめると、以下の３つがポイントとなります。

①マイナス金利の解除によって、すぐには変動金利は上昇しない。
②優遇金利は返済実行時に決定し、完済まで変動しない。
③店頭金利は1995年からほぼ一定で推移し、銀行の優遇幅（優遇金利）が大きくなっている。

銀行の経営的には、優遇幅が減少することが予想されています。
つまり、優遇幅が一番大きい『今』が住宅の買い時といえるでしょう。

注意点

ただ、住宅ローンについて注意点もあります。

住宅ローンは適用金利（店頭金利－優遇金利）で貸すのが一般的ですが、すでに住宅ローンを借りている人の優遇金利は完済まで適用されるのが原則となります。
そのため金利が変動し優遇幅が縮小したとしても、影響が出るのは新たに住宅ローンを借りる人の金利に限られます。

しかしすでに借りている人の場合でも、ネット銀行など一部の金融機関では短期プライムレートが基準ではない方式で店頭金利が決まっている場合があるため、その点注意が必要です。

ご不明点はモクハウスにご相談ください

ここまでご説明してきたように、金利や住宅ローンは専門用語も多く仕組みも複雑です。
「今が住宅の買い時と言われても、本当か判断できない…」
という方も多いと思います。

ポラスグループ（対応エリア：埼玉・千葉・東京）のモクハウスでは、そんな方々に対して無料相談を受け付けております。
一部展示場には専門スタッフも常駐しておりますので、ぜひ展示場にお越しいただき、お気軽に家づくりのお悩みをお聞かせください。

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