年収から、住宅ローンの借入可能額を考える

家を建てるとき、ほとんどの方が住宅ローンを組むと思います。
住宅ローンに対して、「きちんと払っていけるのかな…」「借りることができるかな…」
そう不安になる人が多いのではないでしょうか。

今回はそんな方々に対して、住宅ローンの借入可能額の計算方法や注意点をご紹介いたします。

また、注文住宅の予算決めの流れについては　こちら　の記事で紹介していますので、そちらも併せて参考にしてみてください。

住宅ローンの計算に必要な用語辞典

住宅ローンは、借りたい人が借りたい金額を借りられるわけではありません。
年齢や勤務先、健康状態といった様々な要件から、 銀行が総合的に判断します。判断基準の例は、次の通りです。

≪住宅ローン審査の判断基準の例≫

・ローン完済時の年齢
・借入時の年齢
・健康状態
・担保評価
・年収
・勤続年数

このように、借り入れが可能か様々な条件から判断される住宅ローンですが、借入可能額の目安は私たちにも計算することができます。
その際把握しておきたいのがこれから紹介する「返済比率」と、そこから導き出される「借入可能額の上限」の概算です。

それでは、返済比率や借入可能額の上限の概算はどうやって計算するのでしょうか。
計算方法の前に、計算に必要な「住宅ローンに関連する用語」をご紹介します。

「返済比率」

返済比率とは、「年収に占める、ローンの年間返済額の割合」のことです。
「返済負担率」と言われることもあり、基本的には、返済比率が低いほどゆとりのあるローンの返済が可能となります。

住宅ローンの審査において、この「返済比率」が重要な指標となっており、一般的に、返済比率の限度は30～35％だといわれています。

「適用金利」と「審査金利」

住宅ローンを考えるにあたって、注意しなければいけないのが「金利」です。

銀行が住宅ローンを組むための借入審査を行うとき、ｃ実際に適用される金利【適用金利】では計算してくれません。
住宅ローンを融資する期間は35年間と長期のため、銀行はその時の金利から上がった場合でもローンの支払いが滞らないよう、適用金利よりも高い【審査金利】で計算して、審査を行います。

審査金利は銀行によって異なりますが、一般的には3～4％と言われています。
この「審査金利」の概念を把握しておくことで、「通ると思っていたローンの審査が通らなかった！」ということを防ぐことができます。

借入可能額の計算方法

それでは住宅ローンに関する言葉について分かったところで、住宅ローンの返済比率や借入可能額の計算方法を見ていきましょう。

まず、先ほど言葉の意味を学んだ「返済比率」の求め方です。

返済比率の計算方法

返済比率は、
≪年間の住宅ローン返済額　÷　額面年収≫で求められます。

例えば年収が500万円で年間返済額が100万円の場合、
≪100万円　÷　500万円　＝　20％≫
となり、返済比率は≪20％≫となります。

住宅ローン借入可能額の計算方法

次に、返済比率をもとにした年収ごとの住宅ローンの借入可能額の計算方法をご紹介します。
計算式は以下のとおりです。

≪年収　×　返済比率　÷　12ヶ月　÷　審査金利での100万円あたりの返済月額　×　100万円≫

つまり、先ほどと同じ年収が500万円で年間返済額が100万円（つまり返済比率20％）、 そして年間3.0%の審査金利の場合、
≪500万円　×　20％　÷　12ヶ月　÷　 3,849円※　×　100万円≫
となり、 住宅ローンの借入可能額は≪21,650,000円≫となります。

※各金利による100万円あたりの返済月額は、一般的な例です。

注意点・ポイント

ここからは、住宅ローンに関する注意点やポイントについて、ご紹介します。

返済比率の限度は30〜35％

「返済比率」の部分でも先述しましたが、住宅ローンを組む際の返済比率の限度は30～35％です。
35％を超えてしまうと、住宅ローンの返済が厳しくなり、生活をひっ迫するといわれています。

例えば、フラット35の審査基準には、「年収400万円未満は返済比率30％以下」「年収400万円以上は返済比率35％以下」と明示されています。

住宅ローンの審査を受ける前に、自分で一度返済比率を計算してみて、30％あるいは35％を超えていないか、確認しましょう。

年収基準は収入合算が可能

「自分一人の収入では、目標の借入額に達することができない」、そうお悩みの場合は、収入合算を利用しましょう。

収入合算とは、「申し込んだ本人と親子・配偶者の収入を合算して世帯収入を増やすこと」を言います。
自分ひとりでローン審査を申し込んだときよりも、借入金額を増やすことができるというメリットがあります。

収入合算できる人の要件は、基本的に「同居する配偶者または親子」と定められています。例えば、フラット35の収入合算の要件は次のとおりです。

≪収入合算の要件（フラット35の場合）≫

・申込みご本人の親、子、配偶者等
・申込時の年齢が70歳未満の方・申込みご本人と同居される方
・連帯債務者（債務者と同じ返済義務を負う方）となる方

銀行によって収入合算者の年収要件や就業期間などの条件は異なるため、その点は注意が必要です。
「住宅ローン審査にスムーズに通りたい！」という人は、これらの注意点やポイントを理解しておきましましょう。

まとめ

今回は、住宅ローンの返済比率や借入可能額の計算方法、ローン審査の注意点や知っておきたいポイントをご紹介しました。

この記事では住宅ローンの審査にかぎって紹介しましたが、注文住宅を建てる時の予算決めの流れについては、こちらの記事で詳しくご紹介しています。
ぜひご参照ください。

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